Le coefficient d’emprise au sol
Le coefficient d’emprise au sol est le rapport de la surface occupée par la projection de la construction à la surface du terrain, exception faite des éléments de modénature, des éléments architecturaux, des débords de toitures, des oriels et des balcons.
Les constructions de garages enterrés ne seront pas comptées dans l’emprise au sol sous réserve que le niveau de la dalle supérieure ne dépasse pas de plus de 50 cm le niveau naturel environnant. Les piscines extérieures font partie de l’emprise au sol.
Le coefficient d’emprise au sol n’est pas applicable aux installations et équipements techniques liés aux réseaux des services publics ou d’intérêt collectif.
Pour les opérations d’aménagement, il pourra être admis que le coefficient d’emprise au sol soit déterminé globalement en rapportant la somme des surfaces occupées par la projection de l’ensemble des constructions autorisées à la surface du terrain.
Pour le calcul de l’emprise au sol, toute la surface du terrain est prise en compte même s’il est grevé par un emplacement réservé, un plan d’alignement ou un espace boisé classé. Les surfaces affectées à l’emprise d’une voie privée existante ouverte à la circulation publique ne sont pas prises en compte pour le calcul de la surface du terrain.
Surface de plancher
La surface de plancher de la construction (R772-2 du CU) est égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :
- Des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur ;
- Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;
- Des surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;
- Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres ;
- Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;
- Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ;
- Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;
- D’une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l’habitation telles qu’elles résultent le cas échéant de l’application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures.
Unité foncière ou terrain
Est considérée comme unité foncière ou terrain, tout bien foncier d’un seul tenant appartenant, sans rupture, à un même propriétaire. Sont prises en compte, pour le calcul de la surface du terrain, les parties grevées par un emplacement réservé ou un espace boisé classé. Par contre, les surfaces affectées à l’emprise d’une voie privée ouverte à la circulation générale ne sont pas comptabilisées dans le calcul de la surface du terrain.
Extensions
Est nommée « extension » l’agrandissement de la construction ou un bâtiment réalisé sur le même terrain que la construction, et accolée à celle-ci.
Bâtiments annexes
Sont considérés comme bâtiments annexes, pour bénéficier de certaines règles qui leur sont propres, les locaux ayant un caractère accessoire au regard de l’usage de la construction principale tels que remises, abris de jardin, garages, celliers implantés à l’écart de cette construction.
Ne sont pas considérés comme bâtiments annexes les piscines et bassins d’agrément couverts et non couverts pour lesquels il n’est pas fixé de règles.
Limites séparatives
Limites qui séparent deux propriétés privées. Les fonds de parcelle constituent des limites séparatives.
Pour en savoir plus
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2868
https://doc-datafoncier.cerema.fr/doc/guide/ff/le-foncier-non-bati-parcelle-suf-unite-fonciere-tup
